Zukunftsfähigkeit - Strategie auf mehreren Säulen
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Gut und bezahlbar wohnen ermöglichen. Das hieß für uns zuallererst: Gute eigene Wohnungen bauen, im Bestand halten und nachhaltig bewirtschaften. Und mit guten eigenen Häusern zugleich gute Quartiere, das Gemeinwohl und neue Ideen zukunftsfähigen Wohnens voranbringen.
Das lief 10 Jahre gut. Mit dem Neschtle ging ’s grade noch. Mit der doppelten Kostenkrise aber – Baukosten- und Zinsexplosion – kommen wir hier aktuell nicht weiter. Gut und bezahlbar wohnen ermöglichen – hier wollen wir aber partout weiter kommen. Indes: das geht ja nicht nur mit eigenen Häusern. Die Analogie zur Sharing-Society ist deutlich: wir müssen dazu nicht zwangsläufig Wohnungen produzieren, sondern Wohnenkönnen herstellen.
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Uli Otto beschreibt auf der HV 2025 die künftige Strategie
Schon bisher haben wir ja genau in dieser Perspektive als zweites Standbein entsprechende Aktivitäten verfolgt, neben dem Bauen eigener Häuser. Nun stellen wir diesen Bereich in den Mittelpunkt unserer laufenden Strategieentwicklung – beflügelt durch den erfolgreichen Abschluss des Neschtles, die Co-Struktur im Vorstand und den engagierten und kompetenten Aufsichtsrat. Seit Herbst arbeiten wir intensiviert an einer Mehr-Säulenstrategie. Der bisherige Kern mit den werthaltigen Immobilien in eigenem Bestand und eigener Bewirtschaftung sowie der AG-Struktur bleibt auch künftig eine starke Säule – nur die Aussichten auf weiteren zeitnahen Ausbau beurteilen wir verhaltener. Deshalb wollen wir mehrere schon angelegte Aktivitäten zu mittragenden Säulen ausbauen.
Wie beschreiben? Am verständlichsten vielleicht von unseren längst angelegten Grundlagen und Erfahrungen bezüglich dieser Strategiesäulen aus. Damit wird beides deutlich: sowohl die in ihnen enthaltene genuine nestbau-DNA als auch deren Zukunfts-Potenzial – klar über nur behutsame Evolution hinaus. Hier und heute nur im Telegramm und zunächst nur mit Arbeitstiteln, noch ohne Organigramm und Rechtsformauskünfte.
Zukunfts-Säulen auf tragfähigen Fundamenten
(1) Die Säule „Eigenprojektentwicklung“ bleibt erhalten –stabil wesentlich repräsentiert durch unseren Bestand.
(2) Die Säule „Fremdprojektentwicklung“ lässt sich beispielhaft an zwei Projekten verdeutlichen: Zunächst am „Neue Nachbarn“-Haus. Die nestbau AG hatte die Idee und hat sie ausgearbeitet (von der inhaltlichen Gestaltung einer Zielgruppen- und Haus-Struktur bis zum Rechtsform- und Finanzierungskonzept). In der für Tübingens Wohnszene fast unbekannten Form der GmbH & Co KG. Es wurde ein vielbeachtetes Erfolgsprojekt. Es ist ein Gemeinwohlhaus, die nestbau hat es weitgehend erdacht und erstellt. Aber es gehört nicht ihr, sondern gemeinschaftlich mehr als 100 Bürgerinnen und Bürgern, den Kommanditist:innen.
Zweites Beispiel: die Genossenschaft „Unterjesingen. gut. leben – in jedem Alter eG“. Sie wurde nicht ganz so vollständig, aber ebenfalls zu großen Anteilen mit durch die nestbau ausgebrütet und eingespurt.
Wir sondieren hier intensiv an weiteren Segmenten, für die sehr deutliche Bedarfe bestehen, die mit teils neuen Zielgruppen, zuweilen auch mit Förderprogrammen zu tun haben – nur stichwortartig:
- So wie in Unterjesingen Genossenschaften anschieben und auf den Weg bringen (ggf. in einer Dachstruktur). Gern lassen wir uns da durch das Internationale Jahr der Genossenschaften der UN bestärken.
- Mit bzw. für Unternehmen maßgeschneiderte Rechts-, Organisations- und Finanzierungsformen für Mitarbeitendenwohnen erarbeiten.
- Konzepte, Begleitung und Projektentwicklung für den großflächig angelaufenen kirchlichen und gemeindlichen Suchprozess, was mit den Kirchen-Immobilien und -grundstücken geschehen könnte, anbieten. Statt Verkauf an einen Investor also Ideen begleiten, wie die Gemeindemitglieder beispielsweise die Kerngruppe von Kommanditist:innen bilden könnten, um aus dem Schatz an Flächen und teilweise Häusern ebenso dauerhaft wie gemeinwohlorientiert bewirtschaftete Orte und Häuser werden zu lassen.
- Oder Ideen umsetzen, wie herkömmliche Baugruppen auf Gemeinwohlorientierung gepolt werden könnten.
Wenn es uns noch stärker gelingt, maßgeblich solche Projekte umsetzen zu können, löst die nestbau damit ihre wohnwirtschaftlichen und -politischen Ziele ohne Abstriche ein. Aber ohne eigenes Eigentum an den Projekten. Finanziell wird diese ebenso kreative wie herausfordernde Arbeit über Honorare entgolten.
nur als 1 Beispiel: nestbau AG für eine exponierte Kirchenimmobilie angefragt
(3) Die weitere Säule „Projektsteuerung“ ist vielen geläufiger. Hier werden Bauherrenfunktionen im Auftrag übernommen – in Tübingen ist das bspw. von Baugruppenbetreuern und -steuerinnen bekannt. Klassischerweise ist das eine eher baubezogene Tätigkeit – aber schauen wir nochmal auf das aktuelle nestbau-Beispiel der Unterjesinger Genossenschaft: Dort übernehmen wir eine viel umfassendere Projektsteuerung, wie sie eben gerade von partizipativen, zivilgesellschaftlich und gemeinwohlorientiert geprägten Initiativen oft gebraucht wird. Und wichtig für unser integriert angelegtes Mehrsäulen-Portfolio: in eben diesem Unterjesingen war die Steuerung ein Folgeauftrag aus der vorhergegangenen „Inkubator“-Säule – auch dies ist bei größeren Projekten durchaus häufiger, und von Gewinn für beide Seiten.
Schon exponierterer Steuerungsbeitrag: Flexibilisierung der Unterjesinger Grundrisse
(4) Die Säule „Immobilienmanagement“ fahren wir ja bereits mit den Bestandshäusern – aber mit der mehrfach deutlich gemachten Herausforderung: Eine runde Verdoppelung der bewirtschafteten Quadratmeter würde mehr Effizienz ebenso ermöglichen wie solide Urlaubsvertretungen und das Abfangen von Spitzen usw. WEG-Häuser (Wohnungseigentümergemeinschaften) wollen wir hier aus mehreren Gründen nicht übernehmen. Aber Bewirtschaftungsaufträge gemeinwohlorientierter Wohnungsakteure würden uns dem Ziel passgenau näher bringen – etwa von Genossenschaften oder GmbH-& Co KG-Häusern. Auch Mehrfamilienhäuser von Privatleuten kommen infrage.
(5) Schließlich eine Säule „Bildung, Politikberatung, Projekteconsulting“. Wir können hier anknüpfen an sehr viele Beratungen, Vorträge usw. aus vielen Jahren. Ulrich Otto als begeisterter und sehr engagierter Akteur ist hier ebenso eine deutliche Verstärkung des internen Potenzials wie etwa einige unserer Aufsichtsrät:innen. Und auch hier bieten wir schon vieles und mit großer Resonanz seit langem an – aber bislang eher noch in Form ausgewählter Mosaiksteine. Nachgefragt werden wir von Stadträt:innen und Gemeindeverwaltungen, von Bürgermeister:innen und Ortsvorsteher:innen, ebenso von Fortbildungsanbietern, von Verbänden, von Veranstaltungsmachern. Wir wollen dies erkennbarer, aufeinander aufbauender, integrierter ausgestalten. Und entsprechend systematischer und mindestens kostendeckend als Angebot positionieren und vermarkten: unser sowieso vorhandenes Wissen, unsere Vermittlungs- und Konzeptionskompetenz, unsere Beratungserfahrung mit den unterschiedlichsten Stakeholdern.
Die Perspektive
Soweit im Telegramm die Konturen einer Mehrsäulenstrategie.
- Die Kompetenzen dazu haben wir. Interdisziplinärer aufgestellt als die meisten anderen Projektentwickler.
- Die soliden Erfahrungen im komplexen Feld bezahlbaren gesellschaftskompatiblen Wohnens haben sich breit und überregional herumgesprochen.
- Unsere Lust und Kompetenz in Sachen innovativer Wohnpflegekonzepte, Quartiersorientierung, new work und neuartiger Gemeinschaftswohnkonzepte ebenso.
- Wir sind stark darin, diese vielen sehr unterschiedlichen Aspekte ganzheitlich miteinander zu verknüpfen.
- Und sie zündend und nachhaltig bei den Menschen und in den Gemeinwesen zu verankern.
- Bei allem haben wir einen hervorragenden Ruf als glaubwürdiger, engagierter Partner, dem es um die Sache geht. Um eine Sache, die gesellschaftlich immer noch wichtiger wird.
Mit diesem Pfund wollen wir nun deutlich systematischer wuchern. Aber nicht zu Wucherpreisen, sondern ebenso auskömmlich wie gemeinwohlorientiert. Wir sondieren gründlich, arbeiten konzeptionell weiter, vernetzen uns systematisch. Und viele Teilelemente entwickeln wir im konkreten Tun, Anbieten und Ausprobieren weiter. Dabei lernen wir aus der Resonanz ganz direkt – und freuen uns über unser Standing in der Fach-, Öffentlichkeits- und Projekteszene. Dort und bei denen also, wo auch die dann ausgebauten Säulen starke und nachgefragte Angebote sein sollen.
Prof. Dr. Ulrich Otto und Gunnar Laufer-Stark
- Der Beitrag steht leicht verändert auch im Geschäftsbericht 2024
- zu unserem schon länger bestehenden Bereich "Beratung & Projektsteuerung"
- zum Bericht von der HV 2025