Neschtle skalieren - aber wie?

Autor/in

Prof. Dr. Ulrich Otto

Datum

21.09.2026

Schlagworte

• Pfrondorf
• Bautechnik
• Holzbau
• Strategie
• Dorf
• Solarthermie

Auf das Neschtle fokus­sierte sich nun jahre­lang ein Groß­teil der inter­nen nest­bau-Auf­merk­sam­keit. Aus zahl­reichen Gründen: Finan­zie­rungs-Zitter­partie bis zum Bau­stopp, Vor­zeige­haus in Sachen Holz und Son­nen­ener­gie u.a.m. Vor allem aber: Weil das nestbau-Team mit Vordenker Gun­nar Laufer-Stark es als veri­tables Pilot­pro­jekt sah: als skalier­baren Proto­typ für eine dorf­be­zogene Teil­stra­te­gie "nest­bau-auf-dem-Land". Auch die externe Auf­merk­sam­keit war hoch: Das Pro­jekt gilt als exem­pla­rischer Vor­reiter in Sa­chen Wohn­flächen­suffi­zienz - und zwar gerade mit Blick auf äl­tere Men­schen, die bis­lang in zu groß gewor­denen Ein­fa­mi­lien­häu­sern leben. Trans­parent und ler­nend mit Erfah­run­gen umzu­gehen ist für uns ein nest­bau-Essential: gut ein­ein­halb Jahre nach Be­zug ziehen wir des­halb eine Zwi­schen­bi­lanz.

Die Neschtle-Idee und ihre Umsetzung

Konzept: Ein zentraler Impuls des Neschtle:

(1) attraktive Ange­bote machen, damit es attrak­tiv wird, die indi­vi­duelle Wohn­fläche zu ver­klei­nern, Platz freizu­machen (2) und zwar genau dort, wo gera­de ältere Men­schen auf den größten Flä­chen leben: in den Ein­fa­mi­lien­haus­ge­bieten... (3) womit im besten Falle nah­räum­liches Um­zie­hen mög­lich wird.

Dem diente ein Bün­del von Merk­malen:

• Ein wohn­liches und ökolo­gisch vor­bild­liches Holz­haus sollte es werden.
• Mit einem ein­fa­chen aber ebenso vor­bild­lichen Ener­gie­kon­zept: dem riesi­gen Warm­was­ser­tank, um ganz­jährig per Solarthermie so viel Son­nen­wärme wie mög­lich ein­sam­meln zu können.
• Damit sollte zu­gleich die Ge­samt­miete erträg­lich blei­ben, die ja sehr stark von den Heiz- und Warm­was­ser­kosten ab­hängt.
• Außer­dem war klar: das Haus soll hohe Stan­dards der Bar­riere­frei­heit haben,
• es soll durch Gemein­schafts­räume den indi­vi­du­ellen Wohn­flä­chen"ver­zicht" zu einem Ge­winn machen und Alters­ein­sam­keit gegen­steuern,
• es soll bei Bedarf auch eine Be­treu­ungs- oder Pfle­ge­kraft in einem klei­nen Appar­te­ment im Haus le­ben können.

Rückblick: Umsetzungsschritte

• Ganz früh: Kon­zept­suche zusam­men mit der Uni Karls­ruhe.
• Vor über einem halben Jahr­zehnt wurde der Erb­bau­rechts­ver­trag beur­kundet
• Die Konturen des Neschtle als mehr­dimen­sio­nales Modell­pro­jekt. werden im­mer klarer
• Der SWR filmt eine Längs­schnitt-Doku, die meh­rere Etap­pen leben­dig zeigt - incl. dem schmerz­lichen Bau­stopp. Die Doku be­kommt sogar den GIF-Jour­na­listen­preis,
• das Haus ist seit Anfang 2025 be­zogen,
• vor wenigen Monaten wurde die Öko­bi­lan­zie­rung abge­schlos­sen.

Neschtle-Skalierung: zentra­les nest­bau-Strategie­ele­ment

In der Summe dieser Merk­male war es sehr plau­sibel, dass bis vor nicht allzu langer Zeit als klares nestbau-Ziel formuliert wurde: wir wollen das Neschtle als Blaupause nutzen, um es zu skalieren. Also mehrfach umsetzen, am besten baugleiche Exemplare. Gerade die dut­zend­fachen Außen­an­fragen sei­tens länd­licher Gemein­den, Orts­vor­ste­her:in­nen sowie dörf­licher Initiativ­gruppen leg­ten dies nahe. Ebenso die rasch erstar­kende Suffi­zienz­dis­kus­sion - Stich­wort: neh­men die Älte­ren Fami­lien und ande­ren den drin­gend benö­tigten Wohn­raum weg?
Hinzu kamen gerade aus Sicht von Gun­nar Laufer-Stark nicht zuletzt sehr er­nüch­tern­de Erfah­rungen etwa aus dem viel größe­ren und bezüg­lich Aufla­gen und Haus­tech­nik viel kompli­zier­teren Mehr­ge­schos­ser in Kirch­heim. Sehr gute Argu­mente also für eine stra­te­gische Stär­kung dörfli­chen Bauens: "nest­bau-Land" - neben den mehr­fach umge­setz­ten "nest­bau-Stadt"-Pro­jek­ten.

Ja, die nestbau und ihr Grün­der Gunnar Lau­fer-Stark sind stolz auf das Neschtle in Pfron­dorf. Und die breite Öf­fent­lich­keit sowie das Fach­publi­kum be­ach­ten es unverändert stark - als Trendsetterhaus in Sachen Wohn­flächen­suf­fizienz

Evidenzbasiertes Lernen

Gut einein­halb Jahre ist das Haus nun be­wohnt - und damit in der Rea­lität an­gekom­men. Das aktu­elle nest­bau-Team um Ulrich Otto nimmt dies zum An­lass, durch­aus auch (selbst-)kri­tisch eine Zwi­schen­bi­lanz zu ziehen. Für das Team bedeu­tet unser Claim "nest. Nach­haltig, ethisch, sicher, trans­pa­rent" genau t geradezu eine Selbst­ver­pflich­tung zu sol­cher Offen­heit. Und Uli Otto stand schon als Wohn­for­scher für diesen Ansatz: nach der "Hoch­glanz­prospekt-Phase" im Projekt­zyklus empi­risch genau hinzu­schauen: was be­währt sich (und was auch nicht), wie werden Ge­häuse real ange­eignet, was lässt sich ler­nen aus der rea­len Wohn­phase nach eini­ger Zeit?

Wie stehts um die Ökologische Nachhaltigkeit

Die von uns fürs Neschtle vorge­legte CO₂-Bilanz ist in der Summe tat­säch­lich beein­druckend: in zwei wich­tigen Kate­go­rien werden die QNG-PLUS-Anfor­de­run­gen erfüllt.

• Es ist ein Holzhaus - ein Löwenanteil der ökolo­gisch bedeut­samen Quali­täten hat damit zu tun. Wir werden für künf­tige Pro­jekte prüfen, ob auch Holz­bau-Varian­ten mit weni­ger Mate­rial­ein­satz und gleich­zeitig höhe­rem (auch KfW-förder­fähigen) Effizienz­label gewählt werden können. So umfassender Holzbau bedeu­tet auch hoch­wertige ange­nehme Mate­riali­sie­rung und Anmu­tung innen und außen. Aller­dings berich­ten die Bewoh­nenden auch von zu gerin­gem Lärm­schutz
• Das Haus hat eine außer­gewöhn­liche Hei­zungs- und Warm­wasser­anlage: Große Solar­ther­mie­module auf dem Dach und ein mäch­tiger Warm­was­ser­speicher sollen dafür sorgen, dass runde 75% der benötigten Energie nicht nur fürs Warmwasser, sondern auch fürs Heizen von der Sonne kommen. Nur eine vergleichs­weise kleine Energie­menge sollte durch den Fest­stoff­ofen er­gänzt werden - insbe­son­dere bei sehr kalten und son­nen­armen Zeiten. Auch hier zeigt die CO₂-Bilanz, dass dieses Heizungs­system die Umwelt­aus­wir­kungen im Betrieb des Ge­bäu­des deutlich ver­bes­sert.
• Eine relativie­rende Einsicht der CO₂-Bilanz bezieht sich auf das Kellergeschoss - das nicht zuletzt für das gewählte Heizsystem (aber auch für zwei Gemein­schafts­räume) nötig wurde: Der größte Hebel zu noch ökolo­gi­scherem Bauen be­steht in der wei­teren Reduk­tion der Stahl­beton­ele­mente, denn trotz des Holz­baus wurden im "Neschtle" eben immer noch über 300t Stahl­beton verbaut. Dies liegt vor allem am Keller, welcher nicht aus ökolo­gi­schen Mate­ria­lien her­ge­stellt werden kann. Wir prüfen des­halb sehr viel stär­ker als bisher, wie wir in künf­tigen Gebäu­den ganz oder teil­weise auf ein Keller­ge­schoss ver­zichten können - am Bei­spiel der grund­le­genden Opti­mierung des "Met­zinger Mit­einander" dekli­nieren wir es seit knapp einem Jahr detail­liert durch. In städtischen verdich­teten Lagen ist es noch heraus­for­dern­der, weil dort oft die Stell­platz­ver­pflich­tungen fast zwangs­läufig eine Tief­garage vor­schreiben. Was sowohl die Kosten als auch die CO₂-Bilanz massiv tangiert.
• Das Thema Klimaan­passung wurde - über den Klima­schutz hinaus - durch­aus in vielen Aspek­ten im Neschtle beachtet. Die Zister­nen zur Abpuf­ferung von Stark­regen sind dafür nur ein Beleg.
  Aus heutiger Sicht würden wir aller­dings gerade den som­mer­lichen Hitze­schutz von Anfang an konse­quenter beach­ten - wenn­gleich auch er etwa mit dem nörd­lichen im Som­mer wunder­bar kühlen Lauben­gang sehr gute Ele­mente auf­weist. Aber trotz der über­kra­gen­den Bal­kone bzw. Dachvor­sprünge im Süden trägt direkte Ein­strah­lung je nach Sonnen­stand klar zu viel Hitze in die Woh­nungen ein. In der jünge­ren Projekt­steue­rung in Unter­je­singen fahren wir dazu mitt­ler­weile einen sehr kon­se­quen­ten Kurs.
  

Ist es ein gemeinschaftlicheres Haus?

Die "Gene des Hauses" in die­sem Aspekt sind stark. Sowohl die bau­liche Infra­struk­tur und Gestal­tung wie auch die Zusam­men­set­zung der Bewoh­nenden sollten Gemein­schaft begüns­tigen - gemein­sam statt ein­sam, gerade auch im voran­schrei­tenden Älter­werden. Schauen wir ein paar Einzel­aspekte ge­nauer an:

• Die Gemeinschafts­wohnung im EG war und ist zentrales - und faszi­nie­rendes - Kon­zep­tions­ele­ment. Sie stellt mit fast 50qm fast ein Zehntel der Wohn­fläche des Hauses. Mit Blick auf die einein­halb Jahre Rea­lleben ist deutlich: sie war keines­wegs von Anfang an ein Selbst­läufer, die "Aneig­nung" ver­lief durch­aus ver­halten. Das gilt von außen betrach­tet bis heute. Und es gab auch Kon­flikte (Muster: "brei­tet sich da eine Partei auf Kosten der ande­ren zu stark aus?"), anhal­tende Dis­kus­sionen um die Finan­zen (Muster: "warum sollen wir Posten xy mit­be­zahlen, wenn wir den Be­reich gar nicht nutzen?")
• Die nochmal ein Stück umfäng­li­che­ren Gemein­schafts­flä­chen im Keller - für Hobby­raum o.ä. - hatten noch stär­kere Anlauf­prob­leme: Sie wurden zeit­weise zum Konflikt­an­lass, weil sie von wesent­lich einer Partei als Lager­platz ge­nutzt wurden. Dass die Keller­räume nicht be­heizt sind, ist sicher ein Manko, das zu­gunsten einer wirk­lich inten­si­ven durch­gän­gigen Be­spie­lung hätte ver­mie­den wer­den sollen.

Künftig werden wir bei der Kommunikation von Verspre­chun­gen klarer und zurück­hal­tender sein. Und dem Thema "Anbah­nung gemein­schaft­lichen Lebens" wer­den wir mehr Sorg­falt, Vor­lauf und ggf. Mode­ra­tion widmen.

Bezahlbares Wohnen eingelöst?

Die Finanzierung des Neschtle hat die nest­bau ja jahre­lang in Atem gehal­ten. Das lag wesent­lich an den beiden exter­nen Mega-Themen: Bau­kosten­spirale und sprung­haft ange­stie­gene Finan­zie­rungs­zinsen. Anfang 2025 aber war sowohl der Bau als auch die Finan­zie­rung ge­schafft. Unsere Bilanz be­zieht sich nach ein­ein­halb wei­teren Jah­ren auf fol­gende aus­ge­wähl­te Aspekte:

• Wirtschaftliche Baukosten? Aus unserer heutigen Sicht wür­den künf­tige Neschtles nur wirt­schaft­lich sinn­voll darstell­bar sein, wenn sie deut­lich günsti­ger ge­baut werden - um min­destens 10%, besser 20%. Ein kon­se­quent auf Kosten ge­trimmter seriel­ler Holz­modul­bau könnte sogar mit noch deut­lich weniger aus­kom­men - auf Fest­preis­basis. Aller­dings nicht in einer so kleinen Einheit.

• Wirtschaftliche Projektierung und Steue­rung? Die kleine Einheit bedeutet bei einem Archi­tek­ten­haus - und darum handelt es sich beim Neschtle trotz teil­weisem Holz­modul­bau - auch in dieser Dimen­sion eher große Kosten pro qm vermiet­bare Fläche. Die Steue­rung des Neschtle hatte tat­sächlich die per­so­nel­len Kapazitäten im kleinen nest­bau-Be­trieb sehr weit­ge­hend gebun­den. Die "nest­bau-Land"-Str­ategie qua Neschtle-Skalie­rung wollte freilich entspre­chende Skalen­effekte mobili­sieren. Aller­dings blieben auch dann die hohen Auf­wände für jedes Bau­projekt in der Anbah­nung, Finan­zierung, Geneh­mi­gung, Ver­mark­tung usw., die sich durch rein bau­bezo­gene Ska­lie­rung kaum ver­min­dern lassen.

• Bezahlbare Kaltmiete? Die Miet­kosten lassen sich nicht von den Woh­nungs­grund­rissen trennen: Schon in Unterjesingen als auch bei der Umkon­zi­pierung von Met­zingen haben wir ent­spre­chende Lear­nings be­reits berück­sichtigt - vor allem die Orien­tie­rung an der Regel "min­des­tens ein Zimmer mehr als poten­ziell Be­woh­nende" - auch um den Preis klei­nerer Zim­mer.

• Sonnengedämpfte Warm­miete? Das Heizkon­zept mit dem "Aus­fall­bürgen Fest­stoff­ofen" beruhte in Sachen Kosten­gunst auf der An­nahme, dass es in einem so gemein­schaft­lichen Haus gelingt, dass die Ofen-Be­schickung wesent­lich durch die Bewoh­nen­den getra­gen wird. Selbst­kri­ti­sches Fazit: Zumin­destens in den ersten beiden Win­tern ist dies nicht gelungen - besser: ist uns dies nicht gelun­gen. Statt­dessen fuhr das Per­so­nal in kalten Wo­chen häufig nach Pfron­dorf, auch unsere woanders woh­nenden Haus­meister über­nah­men viele Ein­sätze - mitsamt zeit­fres­senden An­fahrten. Die Neben­kosten­abrech­nungen er­zeug­ten nun erheb­lichen Ärger, weil die Haus­meister­auf­wände teils dort "umge­legt" werden mussten. Im Ergeb­nis eher das Gegen­teil von kosten­gün­stiger Heizung.
  Immerhin: Ganz aktuell hof­fen wir sehr, dass u.a. durch neue Mie­tende doch eine sehr güns­tige Lö­sung über 2 Mini-Jobs gefun­den wer­den kann. Dann kämen zu diesen Kosten tat­säch­lich nur die rund 1.200 € Kosten fürs Holz. Fürs ganze Jahr, fürs ganze Haus, für den gesam­ten Wärme­be­darf für Was­ser und Hei­zung.
  Woimmer eben Bauen selbst nicht viel bil­liger zu haben ist, ist es beson­ders schade, dass jene wei­te­ren sharing-nahen und stark Neben­kosten-dämp­fen­den Pläne, wie sie etwa Uli Otto in Unter­je­singen reali­siert, beim Neschtle nicht zum Ein­satz kommen: z.B. gemein­schaft­liches Inter­net, das die vielen teuren Einzel­verträge ver­meidet. Dazu gehört auch die Frage nach der nicht-reali­sierten Photo­vol­taik - die eben­falls bei einem ein­zigen Gemein­schafts­strom­vertrag zu bemer­kens­werten Eigen­strom­ver­bräuchen - und damit Spar­poten­zialen - führen kann.

• Zu teure Gemeinschaftsinfrastruktur? Die kleine Einheit führt hier ebenso zu ver­gleichs­weise hohen Kosten­an­teilen wie einige be­wusste kon­zeptio­nelle Ent­schei­dungen - etwa für die ge­räu­migen zusätz­lichen Keller­ge­mein­schafts­räume. Fak­tisch wird ein Teil dieser Kosten über eine leicht nach oben korri­gier­te Miete - in Ab­sprache mit der Stadt­ver­waltung - von den Mie­ten­den bezahlt. Dass das EG-Appar­tement im Prin­zip bau­lich jeder­zeit so ausgelegt ist, dass es auch als eigen­ständige Wohnung genutzt werden könnte, hält immer­hin diese Option für die Zu­kunft offen.

• Die Erfahrungen nach bereits meh­reren Mie­ter:in­nen-Wech­seln zeigen: Die Miet­höhe schreckt tat­säch­lich sehr viele poten­ziell Interes­sierte ab, trotz der ange­spann­ten Wohnungs­lage. Und trotz der bau­lichen Quali­täten und der Barrie­re­freiheit. In Ver­bin­dung mit der Teil­orts­lage sowie den Grund­rissen bei den etwas größeren Woh­nungen, die für Zwei­per­sonen­haus­halte außer in einem Fall kein zusätz­liches Zim­mer auf­weisen, ist das ein echtes Handi­cap, das schon Leer­stände bedeu­tete.

Nahräumliche Umzüge real angereizt?

Dies Merkmal ("Suffizienzmagnet") haben wir selbst besonders stark kommuniziert - es wurde zugleich von der Öffentlichkeit besonders stark aufgenommen. Das Resümee ist allerdings durchaus verhalten. Um weiteren Leerstand zu vermeiden mussten wir schon häufiger von unserem im Prinzip ja sehr gut begründeten Kriterienset abweichen. Das ist kein Einwand gegen das Hauskonzept. Sondern zeigt einfach, wie schwer die "Steuerung" oder "Incentivierung" von individuellen Wohnflächenverkleinerungen ist. (Das von Uli Otto gesteuerte Unterjesingen-Projekt kennt das Problem in ähnlicher Weise, hat aber deshalb viel mehr Vorlauf und fast gruppendynamische Begleitung bei der Vergabe eingeplant).

Barrierefreiheit

In Sachen Barrierefreiheit hat das Haus hohe umgesetzte Standards - selbst in der kleinsten Wohnung. Dass Barrierefreiheit auch an kleinen Details hängt, wurde teil­weise nicht detail­sen­sibel genug gese­hen - wenn etwa bei den einzi­gen dafür geeig­neten Flä­chen für E-Roll­stühle oder E-Scoo­ter keine E-Lade­mög­lichkeit vor­han­den istl

• Ein nicht nur margi­naler Wermuts­tropfen ist nun gott­sei­dank bald Geschichte: Der Garten und die Par­kierung waren bislang nicht ange­legt und insofern alles andere als barrie­re­frei - auch dies eine Folge­wir­kung der hohen Kosten, die für den Garten­bau feh­lende Liqui­dität und damit Auf­schub bedeu­teten. Wir sind sehr froh, dass diese Arbei­ten aber in Kürze abge­schlos­sen sind. Die Einein­halb-Jahres-Erfah­rungen zeigen uns aber auch:
• Sosehr die durchaus opulent ausge­legten Bad-Grund­risse von den Bewoh­nen­den ge­schätzt werden, sosehr ver­weisen sie auf einen Ziel­kon­flikt. Denn jeder qm kann nur einmal ver­wen­det werden. Und so stehen für Wohnen und Schlafen usw. geringere Flächen zur Verfügung... oder muss die Wohnung größer sein. In den aktuellen Projekt­vorbe­reitun­gen planen wir des­halb im Regel­fall mit der immer übli­cheren 4-4.5qm-Aus­legung - jeden­falls wenn Wasch­ma­schi­nen wie im Neschtle in Kollek­tiv­räumen Platz finden.
• Ein Aufzug für nur 8 Parteien und 2 Wohngeschosse? Unverändert ja: wir stehen unverändert zum Thema baulicher Inklusion. Und ja: sowohl die Baukosten als auch v.a. die Betriebskosten dafür sind in einer so kleinen Einheit über­proportional hoch. Unser mehrfach angedeuteter Weg, auch "nestbau-Land" möglichst mit größeren Gehäusen umzusetzen, wird ganz klar auch durch diese Erfahrung befördert.

Neschtle-Skalierung? Unser Reim drauf

• Aus unserer aktuellen Sicht können wir uns solche Baukosten pro qm Wohnfläche (und auch pro Wohnung) definitiv nicht mehr leisten. Deshalb haben wir versucht, gerade während der begrenzten nestbau-Zeit von Ulrich Otto hier einen starken Akzent zu setzen. Stand Herbst 2026 verfolgen wir deshalb auch bei der - von uns unver­ändert für sehr wich­tig und chancen­reich gehal­tenen - Strate­gie nest­bau-Land vor allem größere Einheiten, weni­ger inter­nen Projekt­steuerungs­aufwand (und zwar bezo­gen auf die Wohn­fläche), ggf. auch serielle Bau­weisen.
• Wir haben bei der Zusammen­set­zung der Bewoh­nenden nicht genügend sorg­fältig gehandelt: Gerade bei (1) kleinen Häusern mit (2) vergleichs­weise großen Gemeinschaftsflächen ist es außer­ordent­lich schade, wenn dieses doppelte Poten­zial nicht wirklich zum Tragen kommt.
• Die Grundsatz-Idee "Suffizienz­magnet" hat nichts von Ihrer Faszi­nation und drin­gen­den Not­wen­digkeit eingebüßt: solche Wohn­kon­zepte anzubieten, die orts- und quar­tiers­bezo­gen als attrak­tive Umzugsoption für Men­schen mit "(zu) großen Wohn­flächen" erschei­nen. Diese Idee - neu­deutsch "Suffizienz" - wird mittler­weile überall als match­ent­schei­dend ange­sehen - da wir immer mehr kapieren, dass "bauen­bauen­bauen" die Wohnungs- und Mietenkrise nicht (rasch) genug ent­schärfen wird. Eine umfas­sende Aus­richtung auf nah­räum­liche Um­zugs­pro­zesse und sehr attrak­tive Gehäuse für indi­viduelle Wohn­flächen­verkleinerung behalten wir voll­ständig bei. Dieser Neschtle-Grund­satz war veri­ta ­ler Trend­setter. Aber auch hier ist im weiteren zeit­li­chen Ver­lauf eine größere Wohn­anlage mit diffe­ren­zier­terem Woh­nungs­angebot leistungsfähiger.
• Auch die Grund­satz-Idee "Fokus­sie­rung 'nest­bau-Land'" ist unge­bro­chen wichtig und chancen­reich. Das heißt - Sicht heute - aber eben nicht per se kleine Gehäuse mit ihren eben kaum vermeid­baren prinzi­piel­len (Kosten-)Nach­teilen. Das bilden wir auch in unserer in 2026 erar­bei­teten Projekte­pipeline klar ab.

So bleibt das Neschtle ein faszinierendes nicht nur Vor­zeige-, sondern eben auch Experi­mental­haus. Und gerade darin eine tolle Lern­chance, die wir agil nutzen.