Projektpipeline
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Bisher sind es knapp 4.500 m² vermietete Fläche in nestbau-Hand. Die anfangs der zwanziger Jahre sich abzeichnende Expansion wurde dann erstickt durch Baukosten- und Zinsexplosion. Seit rund einem Jahr arbeiten wir im nestbau-Team daran, systematisch die Grundlagen dafür zu schaffen, dass mögliche Projekte mit hohem Potenzial und optimaler Passung zu den nestbau-Zielen vorbereitet werden. D.h. Opportunitäten überhaupt monitoren und vorsortieren. Und dann passende identifizieren, auf ihre strategiebezogenen Potenziale abklopfen, die interessantesten einer Testplanung und Volumenabschätzung unterziehen, konzeptionelle Möglichkeiten und Alleinstellungsmerkmale sondieren und entwerfen usw. Auf dieser Basis können wir dann richtig gute Projekte priorisieren - und hoffentlich bald in die Umsetzung bringen.
Die große Perspektive
Einige der Informationen in diesem Beitrag wurden bereits auf der Hauptversammlung 2026 präsentiert. Weil die Aufmerksamkeit dort dafür eher begrenzt war, ist hier die Gelegenheit zu einem vertieften Blick.
Ein ambitionierter Aufschlag zeigt den Pol einer betont expansiven Zusammenstellung: Die interessantesten Projekte auf den Zeitstrahl bezogen und mit ungefährem Wohnflächenvolumen versehen. Die grünen Projekte wären klassische Architektenbauten, die beiden roten würden sich im schlüsselfertigen seriellen Holzmodulbau realisieren.
Keine Sorge: die Projektpipeline atmet definitiv nicht Größenwahn. Sondern sie hilft, nicht "auf Zuruf" zu agieren oder jeweils nur einzelne gerade aufpoppende Möglichkeiten zu überlegen, sondern seriös explizit in der Gegenüberstellung aller wichtigen Kriterien mögliche gute Auswahlentscheidungen zu treffen - aus mehreren Optionen, die jeweils ausreichend tiefenscharf schon untersucht sind.
Architektenhäuser: Einige ausgewählte Projekte
- Zu unserem "alten" Metzinger Projekt haben wir schon häufiger ein update gegeben.
Das Grundstück gehört ja der nestbau, die Baugenehmigung liegt vor, der Rechtsstreit ist seit 2025 passé. Die Überarbeitung und insbesondere die zentrale Prüfung, ob auf die unterirdischen Stellplätze verzichtet werden könnte, beschäftigen uns aktuell intensiv. Zum untersten Spiegelpunkt: da grundbuchliche Beschränkungen einen möglichen Verkaufspreis vermutlich stark begrenzen, ist dies ein wichtiger zusätzlicher Aspekt zur Frage: sollen wir uns an die Umsetzung machen. - Eines der besonders attraktiven Projekte läge in Unterjesingen:
Es wäre damit - im Tübinger Teilort Unterjesingen ein typischer Vertreter der neuen von uns entwickelten Variante für das dorfbezogene Strategieelement "nestbau-Land" (das rote Symbol). Nicht die Skalierung des Neschtle, sondern eben dreimal so viel Wohnfläche - möglich allerdings vermutlich nur unter positiven Bauturbo-Verhandlungen, in die wir schon eingestiegen sind. Großartig: ein renommierter Architekt geht unentgeltlich mit uns die wichtigen Schritte der Volumenstudie und Testplanung. Erst mit ihnen zeigen sich wesentliche Aspekte zu möglichen Wohnflächen, zu Kostenfaktoren, zu Realisierungsmöglichkeiten auf dem sehr attraktiven aber abfallenden Gelände. - Ebenfalls hochattraktiv: "nestbau-Land", aber ziemlich groß
Auch hier sind wir im Team mit demselben Architekten wie beim Unterjesinger Projekt, auch dies ein "nestbau-Land"-Projekt. Umfangsmäßig allerdings wäre es ein für nestbau-Verhältnisse sehr großes Projekt - sogar verglichen mit den städtischen Projekten. Aber dadurch entstehen eben auch starke Synergien: Die aufwändige Projektsteuerung erzeugt im Erfolgsfall eine hohe auskömmlich vermietbare Fläche. Der Kontakt mit den Akteuren, die Grundlagenaufbereitung, die Öffentlichkeitsarbeit, die Vermarktung u.v.a.m. - all dies profitiert vom Verbund aus zwei zusammengenommen umfangreichen Gebäuden. Die auch in aufeinanderfolgenden Abschnitten realisierbar wären. Die Passung zu einer originären "nestbau-Land"-Strategie wären optimal, die Neschtle-Idee der Wohnflächensuffizienz durch das vielfältigere Wohnungsangebot vermutlich noch deutlich stärker umsetzbar, die Ideen von Sharing und sozialer Infrastruktur bei Gemeinflächen, Mobilitätsangeboten und alternsgerechten Wohnflächen sehr stark.
Spezialaspekt Serielles Bauen
Die nestbau ist ein kleines Unternehmen, das zudem Kosten und Umfang der Personalausstattung bewusst sparsam fährt. Die bisherigen Projekte haben gezeigt, wie hoch die Bindung von Arbeitskraft der besonders qualifizierten Teammitglieder durch die Projektsteuerung gerade von Architektenhäusern ist. Andere Typen hat die nestbau bisher nicht realisiert. Angesichts der auch für die nestbau enttäuschenden Baukosten beim Neschtle sowie der sonst fehlenden Stellschrauben war für Ulrich Otto klar, dass der Typ seriellen Holzmodulbaus für die nestbau intensiv durchgeprüft werden muss.
- Am Beispiel von zwei Konzeptvergabearealen haben wir seit Anfang 2026 den Markt intensiv sondiert und dann eingehende Gespräche und Testplanungen mit ausgewählten Unternehmen durchgeführt.
- Klar ist: diese Bauweise kommt vorrangig bei Baufenstern infrage, in denen die Vorteile des seriellen Modulbaus optimal zum Tragen kommen. Deshalb haben wir es für Freiburg-Dietenbach sowie Tübingen-Marienburger-Areal geprüft.
- Die Ergebnisse sind sehr vielversprechend. Dies bezieht sich insbesondere auf die zentralen großen Faktoren bei den Kosten:
Die Visualisierungen bzw. das Foto sind nur Beispielabbildungen. Blau sind Vergleichsberechnungen zum Neschtle, das freilich eine völlig andere Bauaufgabe und ein zwangsläufig kostenerhöhendes kleines Volumen aufweist. Aber die Referenzzahlen für den seriellen Bau zeigen, wie attraktiv sich dieser Bautyp darstellt (hier in zwei Varianten links und rechts mit unterschiedlichen Kostenkennwerten abgebildet. Der jeweilige 109%-Wert berücksichtigt einen Aufschlag für bestimmte weitere Ausstattungsverbesserungen). Wirtschaftlich ist der Typ gleich mehrdimensional: bei den Baukosten, bei den erheblich verringerten Arbeitsressourcen, die die eigene Projektsteuerung einbringen muss. Und durch den Festpreis für einen schlüsselfertigen Bau - die aufwändigen und oft teuren Mängel nach Bezugsfertigkeit würden uns hier praktisch keine Bauchschmerzen mehr machen.
Soweit ein Blick auf nur einen Ausschnitt unserer Projektpipeline. Sie enthält noch eine ganze Reihe sehr spannender weiterer Optionen, bereitet sie auf, macht sie vergleichbar.