Mit Kombi aus AG, KG & Genossenschaft - wird so bezahlbar-Wohnen neu möglich?
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Unsere aktuelle Wohnprojekte-Strategie - vor einem knappen Jahr haben wir sie erläutert - hat ein ganz wesentliches Ziel: wieder in kluges Gemeinwohl-Bauen kommen, auch wenn diese Häuser nicht zwangsläufig Eigentum der nestbau sein müssen.
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Das von uns gesteuerte 8 Mio.-€-Projekt der Genossenschaft in Unterjesingen belegt eindrucksvoll das Potenzial dieses Strategie-Standbeins "'Fremd'-Projektsteuerung".
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Zugleich forschen wir aber weiter: gibt es Modelle, in denen wir als nestbau unser Umsetzungspotenzial noch deutlich stärker und direkter einbringen können? Und zugleich langfristiger beteiligt bleiben?
Ein spannendes Rechtsform-Kombi-Modell halten wir für chancenreich. Es ist aber noch längst nicht durchgeprüft. Wir geben hier Einblicke in die Konzeptwerkstatt:
Ausgangslage: Kaufoptionen und Projekte-Pipeline
In den letzten Monaten haben wir intensiv die angesprochenen Rechts- und Finanzierungsoptionen geprüft - parallel aber gleich eine Reihe neuer Projekte auf konkreten Grundstücken.
Allen voran stand das Metzinger Projekt im Zentrum der Aufmerksamkeit. Denn Grundstück, Planung und Baugenehmigung sind hier schon vorhanden - es könnte also theoretisch schnell losgehen. Kopfzerbrechen bereitet indes noch die Stellplatzvorgabe - sie macht bisher eine teure Tiefgarage notwendig. Würde sie verzichtbar, könnten wir das Projekt ziemlich sicher umsetzen.
Ist dies nicht der Fall, wird auch ein Verkauf des Grundstücks (inklusive genehmigter Planung) wieder eine Option. Dies auch deshalb, da uns attraktive Grundstücksoptionen in Unterjesingen und Kirchentellinsfurt angeboten wurden.
Wie könnte es nun gelingen, dass mindestens eines, besser zwei dieser drei Optionen für die nestbau AG umsetzbar werden?
(1) "Neue Nachbarn"-KG nachbauen?
Dieser Aufgabe hat sich in den letzten Wochen Projektentwickler Stefan Genschow gewidmet. Ausgangspunkt war zunächst die Wiederholung des Modells "Neue Nachbarn", also die Umsetzung mit Hilfe einer GmbH und Co. KG, an welcher die nestbau mit der Tochtergesellschaft n.e.s.t. Beteiligungsgesellschaft mbH beteiligt wäre.
- Interessant an der Kommanditgesellschaft ist deren steuerrechtliche Behandlung. Gewinne und Verluste werden im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften in der persönlichen Steuererklärung der Kommanditist:innen angesetzt. Auf diese Weise können auch mögliche Verluste in der Anfangszeit durch Steuerersparnisse finanziell attraktiv werden.
- Ebenfalls interessant: die große Freiheit, Gemeinwohlmerkmale wirksam und dauerhaft im Gesellschaftsvertrag zu regeln.
- Nachteil ist jedoch, dass die Einwerbung von Kommandit-Anteilen streng geregelt ist. Das führt dazu, dass diese Beteiligungsmöglichkeit nicht einfach breit beworben werden kann und nur für größere Anlagesummen geeignet ist.
Bei der Neue Nachbarn GmbH&Co KG (oranges Haus) wurde dagegen ein anderer Weg gewählt: es gehört rund 100 Bürger:innen, von denen viele nur sehr wenige Anteile halten (Foto: G. de Maddalena)
(2) AG und KG vorteilhaft verbinden?
Stefan Genschow hatte daher die Idee, das Modell um folgenden Baustein zu erweitern:
- Die nestbau AG erwirbt die Grundstücke der Projekte und vergibt diese in Erbpacht (sozusagen Miete für Grund und Boden) an die Kommanditgesellschaft.
- Auf diese Weise werden die Aktien der AG weiterhin in langfristig sichere Werte investiert, während die KG die Kosten für den Grundstückserwerb nicht mehr finanzieren muss.
- Stattdessen erlangt die KG das Grundstücksrecht über die monatliche Zahlung des Erbbauzinses.
Es gibt mindestens zwei positive Nebeneffekte:
(1) Der Erbbauzins fällt bei der KG als Aufwand an und kann daher steuerlich geltend gemacht werden.
(2) Und die nestbau hat mit dem Erbbauzins eine dauerhafte Einnahme - neben der kurzzeitigen Einnahme für die Projektsteuerung (wie in Unterjesingen).
(3) Zusätzlich eG-Vorteile nutzen?
Letztendlich steht und fällt der Erfolg von bezahlbarem Wohnungsbau aber vor allem mit den Finanzierungskosten. Bei den aktuellen Bankzinsen gilt es daher, den Anteil von Bankdarlehen so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Grund wurde noch ein dritter Baustein in Form einer Genossenschaft hinzugefügt.
- Diese fungiert als Generalmieterin für die KG und kümmert sich um die Vermietung der einzelnen Wohneinheiten.
- Für diese werden wie bei Wohnungsgenossenschaften üblich Pflichtanteile fällig.
- Über ein Förderprogramm der KfW können diese zu stark vergünstigten Konditionen geliehen werden.
- Auch die Gemeinschaftsflächen können durch sie sozial organisiert und gemanagt werden.
Am Beispiel unserer Unterjesinger Genossenschaft: soviel Wohnpflichtanteile sind dort je nach Wohnungsgröße fällig: 1.500 €/qm bzw. für Menschen mit Wohnberechtigungsschein 1.000 €/qm
Auf diese Weise vereint das Modell drei unterschiedliche Formen, bürgerschaftlich mitzufinanzieren:
- Die Beteiligung in der KG für Anlagevolumen größer 100T€ und Personen, die an steuerlicher Abzugsfähigkeit interessiert sind,
- Die Beteiligung an der AG für (Klein-)anleger:innen mit Fokus auf gemeinwohlorientierte Geldanlage,
- Die Beteiligung an der eG (Genossenschaft) für Personen, die selbst gern dort wohnen würden.
In Kombination mit den KfW-Förderdarlehen für ökologisches Bauen könnte es damit sogar gelingen, dass wir nur minimale (oder gar keine) klassischen Bankdarlehen brauchen.
Selbstverständlich sind noch einige Fragen offen. Die Überlegungen stimmen uns jedoch optimistisch, dass die nestbau bald wieder neue Projekte wird realisieren können.