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Unterjesingen: 4-Dächer-Richtfest

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Prof. Dr. Ulrich Otto Prof. Dr. Ulrich Otto

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Den ersten Satz der letzten Unterjesingen-Blogs lassen wir einfach stehen: "Die posi­tive Ener­gie er­wies sich als einer der wich­tig­sten Trei­ber", so schrie­ben wir vor dem Spaten­stich vor gut einem hal­ben Jahr. Denn er stimmt noch immer - und ist immer noch eine der wich­tigs­ten Res­sour­cen für dies bei­spiel­ge­bende Pro­jekt. Denn auch im letz­ten hal­ben Jahr ging es dort ge­nau so posi­tiv und ener­ge­tisch weiter - zwei­tes Halb­jahr Bau­stelle. Heute erneut nur ein klei­ner Bilder­bogen, zu­gleich Ein­la­dung zum Richt­fest:

Ansicht_S%C3%BCd_2-farbig-web Die Südansicht, zu­gleich ein erster Farb­vor­schlag. Tat­säch­lich ist der Bau seit kur­zem auch im Haus Ost beim First ange­langt:

20260914_UGL_Uje-online_Luftbild_bearb-500kb Haus Ost und Mitte schon einge­deckt, Haus Ost nun mit Dach­stuhl. Und am obe­ren Bild­rand das Scheu­nen­dach, das der­zeit mit groß­ar­tigem ehren­amt­li­chem gene­ratio­nen­über­grei­fen­den Enga­ge­ment - im Nor­den mit den alten Zie­geln - ein­ge­deckt wird:

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Steuernd ein besseres Haus schaffen

Es ist sicher eine sehr per­sön­lich ge­prägte Uli-Otto-Projekt­steue­rung:

  • jede Woche dafür zu nut­zen, das schon lange ent­wor­fene Pro­jekt in viel­en klei­nen Schritten in Sum­me sehr viel bes­ser zu ma­chen.
  • Und mit den ande­ren tollen Ak­teur_in­nen sorg­fäl­tig zu schauen, dass die o.g. posi­tive Ener­gie immer neue Nah­rung er­hält, dass Ko­ope­ra­tion mit allen Betei­lig­ten ge­lingt.
  • Und dass gleichzeitig das Bau­liche, das So­ziale, das Öko­lo­gi­sche, das Quar­tiers­bezo­gene, das Be­treu­ungs- und Ver­sor­gungs­be­zo­gene voran­kommt - eben: ganz­heit­liche Pro­jekt­steue­rung.

Dazu nur drei ausgewählte Beispiele:

20260714_UGL_Wo11-Galeriebereiche_Schnitt_DG-DG220260712_UGL_uo-Baustelle-%28149%29_bearb_500kb (1) Der Dach­spitz sollte ursprüng­lich unge­nutzt blei­ben. Trotz Archi­tek­ten­be­den­ken in Sachen Auf­wand für Um­pla­nung usw.: Wir haben Grund­risse und Bau­auf­wand ge­testet, die Flucht­wege brand­schutz­ge­recht gestal­tet und Fens­ter um­ge­plant - alle DG-Woh­nun­gen wur­den zu Gale­rie­woh­nun­gen, mit einem über­zeu­gen­den Ergeb­nis: Im Ver­gleich zu den Mehr­kosten über­pro­por­tio­nal viele Mehr-qm. In hoch­attrak­ti­ven Woh­nun­gen deut­lich mehr ver­miet­bare Wohn­fläche. Einige da­von sind nun durch die Gale­rie­be­rei­che viel bes­ser geeig­net spe­ziell für 2-Perso­nen-Nut­zung als ohne Gale­rie

20260615_Schiebel%C3%A4den-Hitzeschutz-Konstruktion_Sonnenstand20260710_UGL_Dach-PV-Dachfenster (2) Bilder oben: Schiebe­laden­lamel­len für Hitze­schutz opti­mie­ren; darun­ter: Dach­be­le­gung mit PV-Modu­len. Das Thema Hitze­schutz und Klima­an­pas­sung war in der Ge­neh­mi­gungs­pla­nung noch schwach ent­wickelt - viel zu schwach für uns als Projekt­steue­rer. Vor­gabe also - auch bei we­nig Be­geiste­rung der Ar­chi­tekten:
(a) wenn schon die ästhe­tisch gewünsch­ten Schie­be­läden, dann solche, die beides können: voll­stän­dig die Sonne draußen hal­ten und trotz­dem Durch­blick nach draußen und helle Woh­nun­gen ermög­lichen. (Hier ha­ben wir auch vom Neschtle ge­lernt, das beim Hitze­schutz noch nicht so kon­se­quent op­ti­miert war). (b) Ur­sprüng­lich "ver­ges­sen": die Dach­flä­chen­fenster be­kom­men alle eine außen­lie­gende Ja­lou­sie. (c) Eine Klima­an­lage für die Arzt­pra­xis kommt, für die Pflege-WG wird alles so vor­ge­rüstet, dass sie kom­men kann. Die große PV-An­lage mit Bat­terie­spei­cher und hemds­ärm­li­gem aber wir­kungs­vollen Mie­ter­strom macht das auch öko­lo­gisch ver­ant­wort­bar. (d) Mit der großen Zis­terne und vie­len Rank­hil­fen wird jetzt schon an Be­grü­nung und Be­schat­tung ge­dacht.

20250410_Scheuer-Ansicht-mit-Anbau_S%C3%BCd (3) Die Scheunen­sa­nie­rung ist viel mehr als ein­fach eine bau­liche Denk­mal­sa­nierung. In Unter­je­singen ge­lingt eine ein­drucks­volle Ein­be­zie­hung von bürger­schaft­lichen Bau­hel­fer:in­nen - für das fi­nan­ziell eigent­lich gar nicht stemm­bare tolle Pro­jekt im Pro­jekt zum Beispiel Dacheindeckung); (zum Bei­spiel Stroh­lehm­aktion). Und die Pro­jekt­steue­rung ist auch da­für zu­stän­dig, dass auch hier der Hitze­schutz er­tüch­tigt wird, ein trag­fähi­ges Be­triebs- und Be­spie­lungs­kon­zept ent­wickelt wird und dafür En­gage­ment mobi­li­siert wird. und­und­und...

Auch beim Geld ganzheit­li­cher steuern

  • Markus Bucken­mayer ist nicht nur unser Fi­nan­zie­rungs- und Kosten­rech­nungs­spe­zia­list, son­dern auch der L-Bank-Ex­perte. Ihm ist es zu ver­dan­ken, dass im Juni nach kom­pli­zier­testen An­trä­gen die lang er­sehnte Bot­schaft kam: Gut 1 Mio. € För­de­rung für die "So­zial­woh­nun­gen" be­willigt. 20260617_UGL_F%C3%B6rderzusage_L-Bank_2_bearb-Ausschn2-marker
  • Ebenso erfreulich aber: obwohl diese Mil­lion Stand heute noch gar nicht aus­ge­zahlt wurde, konnte die Ge­nos­sen­schaft bis­her den gan­zen statt­li­chen Bau mit seinen mitt­ler­weile vie­len Ge­wer­ken aus Eigen­mit­teln und soli­da­ri­schen Dar­lehen be­zahlen - ohne den KSK-Bank­kredit an­for­dern zu müs­sen. Das ist echt ein Husa­ren­stück. Es ist der Geno und uns in Unter­je­sin­gen ge­lun­gen, was sonst kaum ir­gend­wo klappt: näm­lich viel viel mehr als runde 10% als soli­da­rische Ein­la­gen ein­zu­werben - im Kuchen­dia­gramm ein star­kes Vier­tel, oben rechts. Der Finan­zie­rungs­mix sieht so aus: 20250924_kuchendiagramm-Finanzen-UGL_beschriftet
  • Auch die nestbau AG kann aus dieser haut­nahen Finan­zie­rungs­er­fah­rung ganz viel lernen: (1) Immer­hin ge­lingt es in Unter­je­singen, ohne jeg­liche KfW-Dar­le­hen für klima­freund­liche Neu­bau­ten zu bauen - die in den mei­sten ähn­li­chen Bau­pro­jek­ten eine mäch­tige Teil­säule bil­den, aber im KfW-Hin-und-Her eben grad in unserem Zeit­fens­ter nicht zur Ver­fü­gung stan­den. (2) Die ge­nos­sen­schaft­lichen Wohn­pflicht­an­teile sind dabei eine zen­trale Säule, wes­halb wir die Säule Ge­nos­sen­schaft in un­se­rem neuen Kom­bi-Mo­dell pro­mi­nent be­rück­sich­tigen.
  • Last but not least die zwei wich­ti­gen An­sätze, durch ge­mein­schaft­liche Infra­struk­tur den Mie­ter_in­nen mas­siv Neben­kosten zu er­spa­ren: (1) ein gemein­sa­mer Strom­ver­trag, der eine kaum zu top­pende PV-Eigen­strom­quote und ganz un­kom­pli­zier­ten Mie­ter­strom erlaub, (2) der ebenfalls ein gemein­sa­mer Inter­net­ver­trag, der eben­falls hohe Ein­spa­run­gen für jede Partei mög­lich macht. Auch dies bei­des eine Lek­tion aus im Neschtle noch nicht um­ge­setz­ten Mög­lich­kei­ten, gerade jene Stell­schrau­ben zu nut­zen, die wirk­lich be­ein­fluss­bar sind.
  • Damit sind wir bei den Bau­kosten. Nur ganz knapp: Durch rigo­roses Kosten­ma­na­ge­ment und quali­fi­zierte Aus­schrei­bun­gen sowie die vie­len Opti­mie­run­gen in vielen De­tails sind ak­tuell die Ver­ga­ben bzw. ab­ge­rech­neten Ver­träge in Sum­me im­mer­hin rund 10% unter der Kosten­be­rech­nung.

Ausblick aufs nächste Jahr

Nun war ein knappes Jahr Bau­phase - mit ganz viel Ar­beit auch für die Pro­jekt­steue­rung. Da­vor war ein Jahr Auf­glei­sen, Fi­nan­zie­rung-bauen, Werk­pla­nung-ver­bes­sern und Hür­den-aus-dem-Weg räu­men mit Flucht­punkt Grund­stück­kauf und Bau­start - eben­falls in unge­heuer vie­len Voll­zü­gen Projekt­steue­rer-Arbeit.
Das nächste Jahr wird noch­mal sehr an­ders, sehr auf­re­gend und ziem­lich match­ent­schei­dend: Wenn's weiter gut läuft, kön­nen die Woh­nun­gen noch vor der Jah­res­mitte be­zo­gen wer­den. Bei zwei großen Zusatz­the­men starten wir jetzt - eng ab­ge­stimmt mit der Stadt Tü­bingen - den Kon­zep­tions­pro­zess: