Was ist ein Unternehmen wert?
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Wenn es um den Wert eines Unternehmens geht, tauchen die Begriffe „Buchwert“, „Marktwert“, „Sachwert“, „Ertragswert“ oder auch „fairer Wert“ auf. Ein Grundverständnis dessen, was hinter diesen Begriffen steht, ist erforderlich, um den Wert eines Unternehmens einschätzen zu können – und damit, ob zum Beispiel der Preis einer Aktie angemessen ist. An dieser Stelle geben wir einen kleinen Einstieg.
Bilanz & Buchwert
Der einfachste Weg, den Wert eines Unternehmens herauszufinden, führt zur Bilanz:
Die Aktivseite der Bilanz ist ein Verzeichnis des Vermögens des Unternehmens. Wir könnten also sagen, dass die Bilanzsumme der Wert des Unternehmens ist. Tatsächlich handelt es sich bei der Aufstellung dieser Vermögenswerte um den so genannten Buchwert, mit dem diese „in den Büchern“ stehen.
Geld- & Anlagevermögen in der Bilanz
Beim in der Bilanz aufgeführten Wert des Geldvermögens ist es relativ einfach: er entspricht dem Kontostand auf den Bankkonten. Schwieriger ist es beim Anlagevermögen. Anlagevermögen ist definiert als „die Gegenstände, die bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen“. Bei der nestbau AG sind das (Stand 31.12.2021) zu mehr als 98 % Immobilien, also Grundstücke und angefangene sowie fertig gebaute Häuser.
Vorschriften für die Bilanz nach dem Handelsgesetzbuch
Nach den Vorschriften unseres Handelsgesetzbuches (HGB) muss ein Unternehmen ein Haus, das es kauft oder bauen lässt, zu seinem Anschaffungspreis bzw. den Herstellungskosten in seine Bilanz aufnehmen. Der Wert dieses Hauses in der Bilanz ist darum direkt nach dem Kauf bzw. bei Fertigstellung genau gleich dem Preis, den das Unternehmen bezahlt hat.
Unsere Rechnungslegungsvorschriften gehen dann davon aus, dass ein Vermögensgegenstand eine bestimmte Nutzungsdauer hat – ein Wohnhaus beispielsweise zwischen 50 und 100 Jahre. Also wird in der Bilanz jedes Jahr ein entsprechender Anteil vom Anschaffungspreis abgezogen (die so genannte Abschreibung). Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren sind dies jährlich 2 %. Oder anders betrachtet: Nach zehn Jahren steht das Haus nur noch mit 80 % seines Anschaffungspreises bzw. seiner Herstellungskosten in der Bilanz. Das ist dann sein Buchwert. Dieser wäre dann im Beispiel nach 50 Jahren bei Null – unabhängig davon, wie das Haus instand gehalten wurde oder wie sich die Immobilienpreise entwickelt haben.
Grundstücke werden übrigens nicht abgeschrieben, da sie sich grundsätzlich nicht abnutzen. D. h. sie bleiben in der Bilanz dauerhaft mit ihrem Anschaffungspreis stehen.
Auswirkungen des HGB auf den Unternehmenswert in der Bilanz
Kaufmännische Vorsicht heißt das Prinzip, das diesen Vorschriften des HGB zugrunde liegt: vorhandenes Vermögen wird niedrig bewertet, Risiken wie z. B. zu erwartende Kosten hoch. Also verlieren unsere Immobilien in der Bilanz jedes Jahr stetig an Wert, bis sie auf dem Papier nichts mehr wert sind. Es liegt auf der Hand, dass das auf dem Immobilienmarkt anders aussieht, wenn auch niemand sicher sagen kann, wie genau.
Marktwert(e)
Anders verhält es sich mit dem Marktwert. Der Marktwert ist der Wert, den wir bekommen, wenn wir einen Vermögensgegenstand – z. B. ein Haus – verkaufen. Wenn wir die aktuellen Preise anschauen, die zur Zeit für Immobilien bezahlt werden (nicht nur für Neubauten, sondern auch für ältere Häuser), liegt es auf der Hand, dass unsere Häuser einiges mehr wert sind, als in den Büchern steht. Theorien, wie sich ein Marktwert genau ermitteln lässt, ohne das Haus tatsächlich zu verkaufen, gibt es etwa so viele wie Dozent:innen für Betriebswirtschaftslehre. Ganz grob gesagt gibt es zwei gängige Ansätze (Ertragswert- und Sachwertverfahren). Darauf gehen wir in einem späteren Blogbeitrag noch gesondert ein.
Da wir unsere Häuser langfristig vermieten möchten, ist der Marktwert für uns weniger wichtig. Aber es ist doch beruhigend zu wissen, dass wir das ganze Geld, das wir investiert haben, mit Aufschlag zurück bekämen, wenn wir unsere Häuser verkaufen und alle Schulden an die Banken zurückzahlen würden.
Unsere „stillen Reserven“
Die Differenz zwischen Buchwert und Marktwert eines Vermögensgegenstands nennt man stille Reserven. In unseren Geschäftsberichten finden Sie jeweils nach der aktuellen Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Titel „Vermögensschätzung“ eine vorsichtige Schätzung dieser stillen Reserven unserer AG. Die Geschäftsberichte für jedes Jahr seit 2020 sowie alle Bilanzen seit Gründung der nestbau AG sehen Sie auf unserer Unternehmensseite.
- Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten minus Abschreibung = aktueller Buchwert
- (geschätzter) Verkaufspreis = aktueller Marktwert
- Differenz zwischen Buchwert und Marktwert = stille Reserven
Wie bilanzieren kapitalmarktorientierte Konzerne?
Andere Bilanzierungsvorschriften wie z. B. die International Financial Reporting Standards (IFRS) sehen die kaufmännische Vorsicht als weniger zentral an, so dass nach IFRS bilanzierende Unternehmen in der Regel höhere Buchwerte aufweisen, die dann näher am Marktwert liegen. Falls der Marktwert drastisch sinken sollte, z. B. aufgrund einer Finanzkrise, wird das allerdings eben auch einen größeren (Buch-)Wertverlust des Unternehmens nach sich ziehen.
Nach IFRS-Regeln bilanziert werden in Deutschland praktisch alle Konzernabschlüsse von kapitalmarktorientierten Unternehmen.